Selain jangka waktu, investor juga perlu memahami besaran profit sharing atau proyeksi return on investment (ROI) yang ditawarkan.
Hal tersebut mencakup dasar perhitungan pendapatan, komponen biaya operasional yang diperhitungkan, mekanisme pembagian keuntungan, hingga kewajiban operator untuk memberikan laporan keuangan yang diaudit secara independen.
“Keuntungan yang dijanjikan harus dapat dihitung, diperiksa, dan dipertanggungjawabkan. Jangan sampai pemilik hanya menerima angka bagi hasil tanpa mengetahui bagaimana angka tersebut diperoleh,” ujar dosen hukum properti tersebut.
Kedua, memastikan status kepemilikan fasilitas hotel.
Ilham menjelaskan, sebuah kondotel umumnya dilengkapi berbagai fasilitas, seperti lobi dan resepsionis, ruang pertemuan, ballroom, restoran, dapur, pusat kebugaran, hingga kolam renang.
Namun, tidak semua fasilitas tersebut secara otomatis menjadi milik bersama seluruh pemilik unit.
Sebagian fasilitas dapat merupakan bagian bersama atau benda bersama, sedangkan fasilitas lainnya dapat menjadi satuan yang dimiliki secara perseorangan oleh pengembang maupun pihak lain.
Untuk mengetahui status hukumnya, calon investor perlu meminta dan memeriksa dokumen pertelaan rumah susun yang telah disahkan.
Pertelaan merupakan dokumen penting yang menggambarkan batas kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama dalam suatu bangunan rumah susun.
“Jangan menganggap semua fasilitas hotel otomatis menjadi milik bersama. Sebaliknya, jangan pula membiarkan fasilitas yang secara hukum merupakan milik bersama dikuasai secara eksklusif oleh pengembang atau operator. Semua harus dilihat dari pertelaannya,” jelas Ilham.
Ketiga, memastikan kepastian fungsi bangunan kondotel.
Menurut Kaprodi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila itu, persoalan fungsi bangunan merupakan salah satu aspek hukum yang sering kurang diperhatikan investor.
Di satu sisi, kondotel dikembangkan menggunakan konsep kepemilikan rumah susun. Namun, di sisi lain, kegiatan utamanya adalah usaha perhotelan yang secara fungsional merupakan kegiatan bukan hunian.
Karena itu, investor perlu memastikan apakah bangunan tersebut secara hukum ditetapkan sebagai rumah susun fungsi hunian, fungsi campuran, atau digunakan untuk kegiatan bukan hunian.
Kepastian tersebut memiliki konsekuensi terhadap legalitas pemanfaatan bangunan, pengelolaan, dan pelaksanaan hak para pemilik.
