Persoalan Fungsi Kondotel Pernah Sampai ke Mahkamah Konstitusi
Dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila tersebut mengungkapkan bahwa persoalan fungsi rumah susun, termasuk yang berkaitan dengan kegiatan bukan hunian, pernah menjadi objek pengujian di Mahkamah Konstitusi.
Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebelumnya mengatur fungsi rumah susun dalam dua kategori, yakni fungsi hunian dan fungsi campuran.
Pengaturan tersebut pernah dipersoalkan melalui Perkara Mahkamah Konstitusi Nomor 62/PUU-XX/2022, meskipun permohonannya ditolak.
Perkembangan berikutnya terjadi melalui Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 198/PUU-XXIII/2025 yang diucapkan pada 19 Januari 2026.
Dalam putusan tersebut, Mahkamah Konstitusi mengabulkan sebagian permohonan dan menegaskan perlunya pengaturan pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian melalui undang-undang dalam jangka waktu paling lama dua tahun sejak putusan diucapkan.
Menurut Ilham, putusan tersebut penting karena menunjukkan adanya kebutuhan kepastian hukum terhadap bangunan yang menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, tetapi dimanfaatkan untuk kegiatan usaha bukan hunian.
“Persoalannya bukan semata-mata mengenai kegiatan hotelnya, melainkan bagaimana memberikan kepastian hukum terhadap hak kepemilikan ketika bangunan tersebut menggunakan sistem rumah susun, sementara kegiatan usahanya merupakan kegiatan bukan hunian,” katanya.
Pembentukan PPPSRS Kondotel Masih Menjadi Persoalan
Selain persoalan fungsi bangunan, Ilham juga menyoroti pembentukan PPPSRS pada kondotel.
Ia menjelaskan, Pasal 74 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur kewajiban pemilik satuan rumah susun untuk membentuk PPPSRS.
Keberadaan perhimpunan tersebut penting sebagai wadah untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni, terutama menyangkut kepemilikan serta pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Namun, dalam praktiknya, pembentukan PPPSRS pada kondotel tidak selalu berjalan mudah.
Salah satu hambatannya adalah perbedaan pandangan mengenai kedudukan kondotel sebagai bangunan hotel atau rumah susun.
Konsultan properti tersebut mengungkapkan, berdasarkan pengalamannya melakukan pendampingan, persoalan tersebut pernah ditemukan pada kondotel di Bali.
Dalam kasus tersebut, kondotel dipandang sebagai bangunan hotel dan bukan rumah susun, sehingga pembentukan PPPSRS menghadapi hambatan, meskipun para pemilik unit telah memiliki SHM Sarusun.
“Di sinilah muncul persoalan. Ketika berbicara mengenai kepemilikan, digunakan sistem rumah susun. Tetapi ketika pemilik hendak membentuk perhimpunan untuk melindungi haknya, fungsi hotel justru menjadi hambatan,” ungkapnya.
