Menurutnya, kondisi tersebut perlu memperoleh perhatian pemerintah karena hak kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama tidak seharusnya kehilangan perlindungan hanya akibat perbedaan penafsiran mengenai fungsi bangunan.
Ilham menilai perkembangan hukum setelah Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 198/PUU-XXIII/2025 dapat menjadi momentum untuk memperjelas kedudukan rumah susun yang dimanfaatkan bagi kegiatan bukan hunian, termasuk kondotel.
Pengalaman Pendampingan, Satu Gedung Kondotel Dikelola Menjadi Dua Hotel
Sebagai konsultan properti yang pernah mendampingi persoalan pengelolaan kondotel dan pembentukan PPPSRS, Ilham mengakui bahwa hubungan hukum antara pemilik unit, pengembang, dan operator hotel dapat berkembang menjadi persoalan yang kompleks.
Persoalan tersebut tidak hanya berkaitan dengan pembagian keuntungan, tetapi juga kewenangan pengelolaan, penguasaan fasilitas bersama, hingga keberlanjutan perjanjian dengan operator.
Bahkan, menurut Ilham, dalam salah satu kondotel yang pernah didampinginya, dinamika pengelolaan pada akhirnya menyebabkan satu bangunan gedung memiliki dua hotel yang beroperasi.
Pengalaman tersebut menunjukkan bahwa pengelolaan kondotel dapat mengalami perubahan ketika hubungan bisnis antara pemilik dan operator tidak lagi berjalan sebagaimana yang diharapkan.
“Keberadaan operator hotel merupakan bagian dari hubungan bisnis. Sementara hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hubungan hukum kebendaan. Keduanya tidak boleh dicampuradukkan sehingga hak pemilik justru hilang karena perjanjian pengelolaan,” jelasnya.
Menurut Ilham, pengalaman tersebut juga memperlihatkan pentingnya keberadaan kelembagaan para pemilik dalam memperjuangkan dan melindungi kepentingan bersama.
Investasi Kondotel Tetap Menarik, Literasi Hukum Menjadi Kunci
Meski menyoroti berbagai persoalan hukum, Kaprodi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila tersebut menegaskan bahwa investasi kondotel tetap memiliki potensi ekonomi yang menarik, terutama di kawasan wisata dan pusat kegiatan bisnis.
Menurutnya, hal terpenting adalah memastikan calon investor memahami karakteristik hukum kondotel sebelum mengambil keputusan investasi.
Investor tidak seharusnya hanya mempertimbangkan lokasi, fasilitas hotel, reputasi operator, atau proyeksi keuntungan, tetapi juga harus memahami kedudukan hak kepemilikan dan kewenangannya terhadap pengelolaan properti.
Akademisi Universitas Pancasila itu juga mendorong pemerintah untuk memberikan kepastian hukum yang lebih baik terhadap kondotel, khususnya mengenai fungsi bangunan dan kelembagaan perhimpunan para pemilik.
“Investasi kondotel seharusnya memberikan dua kepastian sekaligus, yaitu kepastian memperoleh manfaat ekonomi dan kepastian perlindungan hak kepemilikan. Jangan sampai investasi yang diharapkan memberikan keuntungan justru menimbulkan persoalan berkepanjangan karena ketidakjelasan perjanjian, kepemilikan, dan pengelolaan,” ujarnya.
Ilham menekankan bahwa pemahaman hukum sejak awal merupakan langkah penting untuk melindungi kepentingan investor dan menciptakan iklim investasi properti yang sehat.
“Sebelum menghitung berapa keuntungan yang akan diperoleh, pastikan terlebih dahulu apa yang dimiliki, siapa yang mengelola, dan sejauh mana pemilik berhak menentukan masa depan propertinya sendiri,” pungkasnya.
