JAKARTA, Radarjakarta.id – Investasi kondominium hotel atau kondotel menjadi salah satu pilihan investasi properti yang menarik. Selain memiliki unit properti, investor juga berpeluang memperoleh penghasilan dari kegiatan usaha perhotelan melalui skema bagi hasil atau profit sharing.
Namun, di balik daya tarik tersebut, masyarakat perlu memahami berbagai aspek hukum yang melekat dalam investasi kondotel. Mulai dari perjanjian pengelolaan, status kepemilikan fasilitas bersama, fungsi bangunan, hingga pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Hal tersebut disampaikan dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila, Dr. Muhammad Ilham Hermawan, S.H., M.H., saat memberikan pandangannya mengenai pentingnya perlindungan hukum bagi investor kondotel.
Menurut Ilham, investasi kondotel memiliki karakteristik yang berbeda dengan investasi properti pada umumnya. Kondotel menggabungkan konsep kepemilikan satuan rumah susun dengan kegiatan usaha perhotelan.
Dalam praktiknya, investor tidak hanya membeli sebuah unit, tetapi juga memasuki hubungan bisnis melalui perjanjian pengelolaan dengan operator hotel.
“Investasi kondotel memang menarik karena pemilik tidak perlu mengelola sendiri unitnya. Namun, jangan sampai investor merasa telah membeli properti, tetapi dalam praktiknya tidak memiliki kendali terhadap pemanfaatan dan pengelolaan propertinya sendiri,” ujar Ilham.
Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila tersebut menjelaskan, kondotel yang dikembangkan berdasarkan konsep kepemilikan rumah susun mengenal dua bentuk kepemilikan, yaitu kepemilikan perseorangan atas satuan rumah susun dan hak kepemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.
Kepemilikan tersebut dapat dibuktikan melalui Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun), sepanjang memenuhi persyaratan hukum yang berlaku.
Dengan demikian, pemilik kondotel yang memiliki SHM Sarusun pada dasarnya tidak hanya mempunyai hak atas unit kamar yang dibeli, tetapi juga hak terhadap kepemilikan bersama sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
“Sering kali investor hanya memahami bahwa dirinya membeli unit kamar hotel. Padahal, apabila menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, terdapat pula hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang harus dipahami serta dilindungi,” jelasnya.
Tiga Hal Penting Sebelum Berinvestasi Kondotel
Sebagai konsultan properti, Ilham mengingatkan terdapat tiga persoalan utama yang perlu diperhatikan masyarakat sebelum memutuskan berinvestasi kondotel.
Pertama, memahami secara menyeluruh perjanjian pengelolaan dengan operator hotel.
Menurutnya, investor harus memastikan jangka waktu perjanjian, mekanisme perpanjangan, dan pihak yang berwenang menentukan keberlanjutan hubungan pengelolaan.
Klausul perpanjangan, misalnya, harus dirumuskan secara jelas agar tidak menimbulkan penafsiran yang berbeda antara pemilik dan operator hotel.
“Jangan sampai ketentuan yang seharusnya hanya memberikan kemungkinan untuk memperpanjang perjanjian justru ditafsirkan sebagai hak untuk memperpanjang secara sepihak. Akibatnya, pemilik kehilangan kesempatan untuk menentukan kembali pengelolaan unit miliknya setelah masa perjanjian berakhir,” tegasnya.
